Condominio e Affitti Brevi: libertà individuale o equilibrio collettivo?
di Monica Puglisi
Giurisprudenza, regole e nuove responsabilità nella gestione condominiale (2019–2025)
Perché oggi gli affitti brevi sono un tema condominiale centrale!
Negli ultimi anni gli affitti brevi sono usciti dalla dimensione del fenomeno di nicchia per diventare
una componente strutturale del mercato immobiliare urbano. La spinta post-pandemica,
l’evoluzione delle piattaforme digitali e il mutamento delle abitudini di viaggio hanno reso questa
forma di locazione sempre più diffusa e accessibile.
Se inizialmente il dibattito si è concentrato su aspetti fiscali e turistici, oggi il vero punto di frizione
è un altro: il condominio.
È all’interno degli edifici che si manifestano gli effetti concreti del fenomeno: flussi continui di
ospiti, gestione degli accessi, sicurezza, quiete e convivenza tra residenti stabili e occupanti
temporanei.
Non si tratta più soltanto di stabilire se l’affitto breve sia lecito, ma di comprendere come inserirlo
in un contesto abitativo collettivo senza compromettere diritti, sicurezza e qualità della vita.
I numeri che spiegano il cambio di scenario
I dati aiutano a comprendere perché la questione sia diventata centrale.
In Italia il numero di annunci per affitti brevi sulle principali piattaforme ha raggiunto volumi tali da
incidere in modo significativo sull’assetto urbano e abitativo. Si stima che circa un terzo dei
condomini italiani ospiti almeno un’unità destinata a locazioni brevi.
Il fenomeno è particolarmente evidente nei grandi centri urbani e nelle aree a forte attrattività
turistica. A Torino, ad esempio, il numero di annunci è cresciuto in pochi anni di oltre il 200%, con
una concentrazione significativa nel centro storico e nei quartieri a maggiore vocazione culturale e
commerciale.
Questa diffusione capillare rende evidente un dato: gli affitti brevi non sono un’eccezione, ma una
variabile stabile con cui la gestione condominiale deve confrontarsi.
Affitto breve: locazione abitativa o attività ricettiva?
Uno dei nodi più discussi riguarda la natura giuridica dell’affitto breve.
La distinzione tra locazione abitativa e attività ricettiva non è meramente teorica, ma produce
conseguenze pratiche rilevanti, soprattutto in ambito condominiale.
La locazione abitativa, disciplinata dalla legge n. 431/1998, si caratterizza per l’assenza di servizi
accessori continuativi e per l’autonomia dell’ospite. In questo caso, l’immobile mantiene la propria
destinazione abitativa.
Diversa è l’ipotesi dell’attività ricettiva – come bed & breakfast o casa vacanze imprenditoriale –
che presuppone l’erogazione di servizi aggiuntivi (pulizie frequenti, cambio biancheria,
accoglienza strutturata) e l’esercizio di un’attività economica organizzata.
Il confine, tuttavia, è spesso sottile. Ed è proprio in questa zona grigia che si concentrano le
maggiori criticità per il condominio: più aumenta l’intensità e la continuità dell’uso turistico, più
crescono le ricadute sulla vita collettiva.
Il regolamento condominiale: cosa può davvero vietare
Nel dibattito pubblico si tende spesso a sovrastimare il potere del regolamento condominiale. La
giurisprudenza, invece, ha tracciato confini piuttosto netti.
Il regolamento contrattuale, approvato all’unanimità o predisposto dal costruttore e accettato dai
condomini, può contenere clausole che limitano o vietano gli affitti brevi, ma solo se tali divieti
sono espressi, chiari e specifici. In quanto contratto, può essere modificato esclusivamente con il
consenso unanime.
Diverso è il regolamento assembleare, approvato a maggioranza. Questo non può incidere sui
diritti di proprietà esclusiva e non può introdurre divieti assoluti sull’uso delle singole unità
immobiliari. Può invece disciplinare l’uso delle parti comuni, stabilendo regole su accessi, orari,
modalità di utilizzo.
Particolare attenzione merita l’interpretazione delle clausole che prevedono l’uso degli immobili
per “sola civile abitazione”. Secondo l’orientamento prevalente, l’affitto breve non comporta
automaticamente un mutamento di destinazione d’uso e non può essere equiparato, di per sé, a
un’attività commerciale.
La giurisprudenza dal 2019 a oggi: linee di tendenza
Negli ultimi anni la giurisprudenza ha svolto un ruolo decisivo nel delineare un quadro più chiaro.
Le pronunce della Corte di Cassazione e dei tribunali di merito convergono su alcuni principi
ormai consolidati.
In primo luogo, l’affitto breve non altera la destinazione abitativa dell’immobile e rientra nel diritto
di godimento del proprietario, salvo divieti contrattuali espressi.
In secondo luogo, solo il regolamento condominiale di natura contrattuale può incidere sulla
libertà di locazione, mentre quello assembleare non può comprimere i diritti individuali.
Accanto a ciò, emerge però un altro filone interpretativo: l’attenzione crescente alla tutela della
convivenza condominiale. In presenza di un uso intensivo e continuativo dell’immobile, tale da
generare disturbo, problemi di sicurezza o pregiudizio alla tranquillità degli altri condomini, i
giudici iniziano a riconoscere limiti fondati non sul divieto astratto, ma sugli effetti concreti del
comportamento.
La giurisprudenza più recente tende quindi a spostare il focus dal “se” al “come”.
Libertà di godimento e interesse collettivo: un equilibrio delicato
Il diritto di proprietà resta un cardine del nostro ordinamento, ma non è mai stato assoluto.
Nel contesto condominiale, la libertà del singolo incontra inevitabilmente il limite della convivenza.
Le decisioni giudiziarie più recenti mostrano un tentativo costante di bilanciamento: da un lato, la
tutela del diritto del proprietario a disporre del proprio immobile; dall’altro, il diritto degli altri
condomini a vivere in un ambiente sicuro, ordinato e tranquillo.
Non si tratta di una contrapposizione ideologica tra favorevoli e contrari agli affitti brevi, ma di una
ricerca di equilibrio che tenga conto della realtà sociale ed economica in evoluzione.
Le questioni operative ancora aperte
Se il quadro giuridico appare progressivamente più definito, sul piano pratico restano numerose
questioni irrisolte.
La gestione degli accessi è una delle più delicate. L’articolo 109 del TULPS impone obblighi di
identificazione degli ospiti, ma nel contesto condominiale resta aperta la domanda su chi debba
garantire il controllo effettivo e con quali strumenti.
Altrettanto complessa è la questione delle responsabilità per danni alle parti comuni o per disturbi
alla quiete. In presenza di ospiti temporanei, individuare il responsabile tra proprietario e
utilizzatore non è sempre immediato.
In questo scenario, l’amministratore si trova sempre più spesso a svolgere un ruolo di mediazione,
chiamato a far rispettare le regole senza assumere funzioni che non gli competono.
L’amministratore nel Condominio
Il fenomeno degli affitti brevi evidenzia un’evoluzione profonda della figura dell’amministratore.
Non più soltanto gestore tecnico-contabile, ma facilitatore di equilibri, interprete delle norme e
punto di riferimento per una comunità sempre più eterogenea.
Nel Condominio la prevenzione dei conflitti passa attraverso informazione, trasparenza e regole
condivise. Dove mancano divieti assoluti, diventa essenziale costruire prassi organizzative
sostenibili, capaci di ridurre l’impatto degli affitti brevi senza negarne la legittimità.
Conclusioni: verso un equilibrio possibile
Gli affitti brevi non costituiscono, di per sé, un illecito.
La giurisprudenza lo ha chiarito con continuità, riconoscendo però la necessità di tutelare la
convivenza all’interno dei condomini.
La sfida dei prossimi anni non sarà tanto quella di introdurre divieti generalizzati, quanto di
governare il fenomeno con consapevolezza, dialogo e strumenti giuridici adeguati.
Più che un problema di diritto, gli affitti brevi rappresentano oggi una questione di equilibrio tra
libertà individuale e convivenza collettiva, che chiama in causa proprietari, amministratori e
condomini in egual misura