Intervista a Battista Praino Amministratore di condominio ed Editore

A CURA DI GIULIA BERRUTI

Ho conosciuto Battista Praino su LinkedIn, dove pubblicava post molto interessanti e spesso controcorrente rispetto a quanto si dice nel mondo del condominio. Mi sono incuriosita, l’ho contattato e l’ho intervistato.

È stata un’intervista che mi ha molto stupito, perché un amministratore di condominio con una tale visione non è un qualcosa di usuale nel settore .

La nostra collaborazione è poi continuata quando ho scoperto che Battista Praino è anche editore di una rivista e di una testata giornalistica digitale dedicate al settore immobiliare e condominiale:
• Condominio Zero Problemi, distribuita in formato cartaceo con 30.000 copie nelle edicole del Lazio e online su www. condominiozeroproblemi.it;
• Condominio Notizie.it, interamente online.

Quindi, un’attività frenetica e complessa da gestire, che vorrei approfondire con lui attraverso queste domande. 1. Amministratore di condominio e innovazione
• Tu sei un amministratore di condominio all’avanguardia.

Cosa ne pensi del condominio o degli immobili del futuro? Il mondo del condominio sta subendo una profonda trasformazione negli ultimi 3-4 anni, soprattutto con l’ingresso nel settore di grandi player internazionali che con investimenti mirati e importanti stanno contribuendo a modificare le modalità di gestione degli immobili in condominio che sino ad oggi conoscevamo.

Gli immobili non saranno visti più come semplici unità immobiliari da gestire da parte dell’amministratore ma come dei piccoli centri di consumo dove vivono nuclei familiari con esigenze da soddisfare.
• Quali caratteristiche dovranno avere per rispondere alle esigenze di domani?

Oggi i condomini non hanno più pazienza, vogliono che qualsiasi loro richiesta sia evasa immediatamente.

Per rispondere alle loro aspettative sempre più esigenti, soprattutto dopo l’esperienza della pandemia che ha portato cambiamenti radicali nel modo di pensare di tutti, è necessario che anche l’amministratore si adegui.

L’amministratore di condominio vecchia maniera entro pochi anni scomparirà e sarà sostituito da chi è in grado di rispondere a queste nuove esigenze.

Oggi all’amministratore non basta più adoperarsi come un buon padre di famiglia e conoscere le norme condominiali per gestire al meglio il condominio, ma deve avere anche altre caratteristiche.
L’amministratore deve avere conoscenze multidirezionali che variano dalla gestione dei conflitti tra condomini, dalle competenze tecniche e gestionali, alle competenze giuridiche e di comunicazione. Bisogna investire sulla professionalità e sulla costante formazione.

• Come si evolverà la gestione condominiale nei prossimi anni? La capacità di riorganizzazione degli studi professionali sulla base di elementi come la completa informatizzazione dei processi (contabili, amministrativi, gestionali, ecc.), la digitalizzazione della documentazione e l’uso dell’intelligenza artificiale sono ormai fattori basilari che faranno la differenza.

Per poter essere in linea coi tempi e fornire un servizio adeguato ai condomini è fondamentale adeguarsi nel minor tempo possibile. Questi fattori saranno gli elementi principali che nei prossimi anni faranno la differenza.

2. Il tuo modello di amministrazione
• Gestire una struttura come la tua, paragonabile ad una piccola impresa non deve essere semplice. Quali sono le principali sfide che affronti nella gestione quotidiana?

La principale sfida è rappresentata dalle risorse umane, che sono sempre più difficile da trovare e da formare in modo adeguato e velocemente. Fattore non secondario è riuscire a soddisfare I condomini che si sono trasformati in veri e propri clienti sempre più esigenti e nervosi. Non si ha più la tradizionale pazienza.

• In cosa si differenzia il tuo modello di amministrazione rispetto ai metodi tradizionali? Oggi, l’utilizzo di tecnologie innovative nella gestione dei condomini è indispensabile sia all’interno dello studio che all’esterno.

Tutte le attività di studio sono dotate di procedure e di protocolli rigidi da rispettare per garantire che la macchina funzioni alla perfezione sotto i vari aspetti: dalla convocazione nei tempi delle assemblee, all’invio automatizzato delle rate condominiali, al recupero dei crediti necessari per il pagamento regolare dei fornitori, alla gestione dei fornitori.

Mettiamo a disposizione dei condomini, oltre che un servizio di reperibilità per le emergenze H24 con un apposito numero verde, servizi accessori che gli consentono di accedere ad una piattaforma a loro dedicata per visionare in tempo reale e verificare il loro stato dei pagamenti, quello dei fornitori e le attività svolte dall’amministratore, in modo da avere la sensazione che tutta l’attività condominiale risulti sotto controllo.

Fondamentale inoltre è la formazione costante di tutti i componenti dello studio.

• Quali strumenti digitali o innovazioni utilizzi per migliorare il lavoro? La base che fa la differenza è costituita dal lavorare in cloud con un gestionale di prima qualità, oltre che alla digitalizzazione di qualsiasi documentazione, all’utilizzo di un sistema centralizzato di gestione di tutti i vari canali di comunicazione (telefono, mail ordinarie, pec, WhatsApp) che ci consente di reperire con un click tutte le informazioni storiche su quel condominio, su quel determinato condomino o su quella specifica attività in ordine cronologico o per tipologia di attività, ma soprattutto l’utilizzo di strumenti come l’IA che velocizza ogni attività.

3. Editore del settore condominiale
• Oltre a essere amministratore, sei anche editore di due testate giornalistiche. Cosa ti ha spinto a creare questi progetti editoriali?

L’essere amministratore di condominio da circa trent’anni, il mio primo condominio è stato acquisito nel 1996, e svolgere ogni anno dalle 200 alle 240 assemblee condominiali oltre alle altre centinaia di riunioni svolte annualmente con gruppi di condomini e di fornitori mi ha fatto capire che nel settore, da parte di tutti gli attori, esiste una grande mancanza di informazioni corrette.

Questa lacuna portava ad allungare i tempi nell’adottare le delibere corrette in assemblea e alimentava i conflitti tra i condomini. Ho pensato che cercando di colmare questo vuoto di informazioni il mio lavoro sarebbe stato agevolato e ho iniziato a fornire questo servizio gratuitamente ai condomini da me gestiti. Il grande apprezzamento ricevuto mi ha poi portato nel 2020 a realizzare la rivista cartacea Condominio Zero Problemi che è oggi un punto di riferimento del settore grazie alla qualità delle informazioni fornite e alla grande diffusione. Infatti, ne stampiamo 30.000 copie a numero oltre alla diffusione della versione digitale.

Successivamente nel 2024 è nata CondominioNotizie.it
• Quali argomenti trattate e come si differenziano le due pubblicazioni?
La rivista Condominio Zero Problemi tratta prevalentemente argomenti attuali di natura condominiale dove circa 50 professionisti, specialisti dei vari settori che interagiscono con il condominio (amministratori di condominio, avvocati, architetti, geometri, ingegneri, commercialisti, assicuratori, consulenti del lavoro, giornalisti, ecc.) si alternano per fornire i 20/25 articoli che pubblichiamo in ogni numero. Il format della rivista è quello di un professionista che tratta quell’argomento di natura condominiale in termini semplici e comprensibili a tutti. Attualmente la versione cartacea è locale.

CondominioNotizie.it invece è una vera e propria testata giornalistica a livello nazionale con pubblicazioni quotidiane, ne effettuiamo almeno due al giorno. Ha una struttura e una redazione giornalistica molto più ampia e complessa rispetto alla rivista Condominio Zero Problemi che ha una pubblicazione trimestrale.

CondominioNotizie.it per sua natura, essendo un quotidiano, ha esigenze e tempi diversi e si rivolge oltre che al settore condominiale anche al settore immobiliare. Gli autori che contribuiscono alle diverse pubblicazioni sono attualmente una sessantina ma miriamo a superare i 100 entro un anno. Molti articoli hanno un taglio diverso e più strutturato rispetto alla rivista in quanto il pubblico di riferimento non sono solo i condomini ma anche i professionisti che ruotano intorno al settore immobiliare.

• Pensi che l’informazione condominiale abbia bisogno di maggiore chiarezza e trasparenza? L’informazione corretta è alla base di tutto, anche quella condominiale non fa eccezioni. I condomini per poter prendere, decisioni di qualsiasi genere, devono essere informati correttamente per essere in grado di valutare la questione ed esprimere il loro voto in assemblea. Solo attraverso un’informazione corretta e trasparente possono prendere la decisione maggiormente conveniente per loro e per il loro immobile. È finito il tempo in cui si possono fidare ciecamente dell’amministratore di condominio. Decisioni sbagliate comportano danni a volte irrimediabili e costosi per le loro tasche.

4. La tua visione del settore
• Quali sono i problemi principali che oggi affliggono il mondo dei condomini? Il problema principale è la mancanza di professionalità e di improvvisazione in molti amministratori di condominio. Il fatto che tutti possono accedere a svolgere un’attività così complessa ma con nessun vincolo serio, fatta eccezione un piccolo corso iniziale di 72 e il titolo di studio base oggi è una follia. È come mettere una Ferrari nelle mani di un neopatentato.

La non adeguata formazione di molti operatori accentua i problemi.
• Come vedi il ruolo dell’amministratore di condominio nei prossimi 10 anni? Lo vedo molto più difficile e complesso. La figura tradizionale dell’amministratore tenderà a scomparire e sarà sostituita da una nuova figura che dovrà sopravvivere e competere con l’avvento nel settore delle modello di gestioni immobiliari dei grandi gruppi di cui parlavamo. Questi attraverso l’acquisizione di piccoli e medi studi di amministratori gestiranno migliaia di immobili stravolgendo il tradizionale modo di gestire dei condomini.

• Quali consigli daresti a chi vuole intraprendere questa professione? Per un amministratore professionista la formazione oggi è alla base di tutto. Bisogna essere esperti, oltre che di contabilità e norme giuridiche come in passato, soprattutto di comunicazione, gestione dei conflitti e di marketing. La parola d’ordine è studiare, studiare, studiare.

Un secondo consiglio è che da soli non si va da nessuna parte. Per poter competere bisogna associarsi o affiliarsi a qualche società di franchising, fare networking e adottare strategie comuni.

5. Il ruolo delle associazioni
• Cosa ne pensi delle associazioni di categoria nel mondo condominiale? Nella forma attuale le associazioni sono belle che morte e superate, soprattutto quelle di grandi dimensioni sono diventate dei baracconi burocratici che non capiscono le attuali esigenze degli amministratori di condominio. Il loro scopo è solo quello di incrementare il numero degli iscritti per ottenere maggiori contributi dagli sponsor.

Alcune di quelle di piccole dimensioni percepiscono meglio il cambiamento che vi è nel settore.
• Pensi che svolgano un ruolo utile o che ci sia bisogno di un cambiamento? Mentre in passato il loro ruolo era basilare, poteva essere sufficiente sia per la formazione iniziale necessaria ad ottenere il titolo abilitante e successivamente anche per aggiornarsi. Infatti, bastava seguire i loro corsi annuali di formazione di 15 ore, oggi questi aggiornamenti sono perfettamente inutili. È indispensabile un cambiamento nella tipologia di formazione e un maggior numero di ore formative.

Bisogna introdurre corsi formativi specifici che affrontino le tipologie di problematiche che giornalmente un amministratore deve affrontare.
• Se potessi modificarne il funzionamento, cosa cambieresti? Aumentare innanzitutto le ore di formazione obbligatoria da 15 ad almeno 60/70 annuali e modificare la tipologia di formazione. Basta parlare solo di sentenze e di adempimenti obbligatori, argomenti che l’amministratore professionista deve conoscere e studiare in proprio. Si possono e si devono fare degli accenni su questi argomenti ma centrare il focus formativo su altro.

Su come gestire un’assemblea condominiale, su come prepararsi all’assemblea, su come organizzare uno studio di amministratore, su come effettuare comunicazioni performanti ai condomini nel corso dell’anno, su come gestire i rapporti con i fornitori e i condomini e su una miriade di altre cose che un amministratore scrupoloso e di valore è costretto a cercare altrove, spendendo molto denaro e che invece dovrebbe essere fornito dall’associazione alla quale è iscritto.