A cura di Roberto Cardile
Superbonus 110%
Assoluto protagonista nel mondo dell’edilizia, dell’architettura, dell’ingegneria e dell’amministrazione condominiale.
Per tutto il 2021 è stato anche tra gli argomenti maggiormente googolati dagli italiani.
È un tema molto difficile da comprendere, è una soluzione che promette di riqualificare la propria casa a costo quasi zero facendo bene all’ambiente, al decoro urbanistico e accresce il valore delle nostre abitazioni.
Ma quanto è difficile però arrivare all’obbiettivo. Gli step da seguire, dall’analisi di fattibilità preliminare, alla scelta della società sia questa una Es.Co una banca o un’assicurazione, all’individuazione di un’impresa in grado di portare a termine il lavoro, sono solo alcuni dei passi che turbano la serenità di condomini e amministratori.
Poi, ci sono le insidie legali, fiscali e persino progettuali con le quali fare i conti. Tra gli amministratori che hanno conseguito l’obbiettivo senza non poche difficoltà, c’è Fabio Rotondo, amministratore di Limbiate in provincia di Monza, facente parte dell’Associazione di categoria ANAMNI.
Il geometra Rotondo ci ha raccontato che, nel momento in cui è nata la possibilità del bonus facciate al 90 e del bonus 110 per cento, si è fin da subito messo di impegno al fine di fornire valide e autorevoli risposte ai numerosi quesiti che da lì a poco i condomini avrebbero avanzato.
L’associazione di categoria alla quale appartiene, ANAMNI, ha fornito fin da subito linee guida e specifiche legali, fiscali e tecniche, in merito al delicato tema.
Il confronto tra i colleghi dell’associazione ha poi completato il bagaglio di conoscenza necessario per affrontare in assemblea il tema superbonus 110%.
Abbiamo chiesto poi a Fabio Rotondo se avesse qualche condominio in cui saranno applicati i bonus del 110 per cento.
La risposta è, sì. Un piccolo condominio a Limbiate. Ma come si arriva alla cantierizzazione di un condominio partendo da una normale assemblea in cui si discute di un’eventuale riqualificazione?
Il primo step, come già scritto qualche riga più sopra, è sicuramente una formazione/informazione di base riguardo al tema difficilmente comprensibile per i non addetti ai lavori. Fabio Rotondo è diverso da alcuni amministratori, come lui stesso afferma. Si, perché questo ecobonus, va usato con senso di responsabilità e non bisogna guardare solo alle cifre derivanti dalle opere straordinarie che potrebbero rallegrare le casse degli amministratori.
Ma cosa significa buon senso e responsabilità?
Come Rotondo ci spiega, significa intavolare una discussione approfondita sul tema e procedere con eventuale delibera al progetto di fattibilità solo se lo stabile potrà veramente giovare dalla riqualificazione energetica.
Una volta che il condominio si vede favorevole alla riqualificazione, occorre
dare l’incarico per ad un professionista, tecnico o termotecnico, che ne studi l’eventuale fattibilità e che assicuri in sede di assemblea che il risultato del salto delle due classi si possa ottenere descrivendone le modalità, i tempi e soprattutto, assicurando al condominio la totale cessione del credito al general contractor.
Come riassunto dall’amministratore di Limbiate, le insidie e le maggiori criticità sollevate dalla assemblea condominiale riguardano, l’asseverazione del progetto, l’Agenzia delle Entrate intesa a livello burocratico e di eventuali controlli ante e post lavori, la presenza di eventuali garanzie
che assicurino protezione e copertura per la totalità dell’ammontare dei lavori e, infine, la questione balconi.
Questa dei balconi non ci è nuova e forse, è la prima questione che ormai viene sollevata dai condomini. Sappiamo infatti che, in presenza di un cappotto termico, il balcone, se presente, si ridurrà in larghezza per una spanna di una mano di uomo adulto, o poco meno.
Rotondo intende essere chiaro, lui fa il suo lavoro e basta. Non intende né arricchirsi ne prendere in giro nessuno ma soprattutto tutelare se stesso e il condominio. In che modo? Pretendendo da tutti i soggetti coinvolti nell’operazione tecnico finanziaria, una o più assicurazione che eventualmente assicuri la totale protezione del credito ceduto a fronte di una eventuale non ben riuscita operazione o a seguito, nei prossimi
anni a conclusione del cantiere, di controlli da parte di ENEA e Agenzie delle entrate.
Lui o gli stessi condomini in assemblea hanno portato più tecnici che avessero però già alle spalle una struttura in grado di gestire tutto il carico di lavoro e quindi, impresa e general contractor. Per comodità è sempre
meglio, ci dice, avere un solo punto di riferimento.
Altra condizione sulla quale il geometra di Limbiate non intende transigere è che il direttore dei lavori e il responsabile della
sicurezza siano scelti dal condominio ed esterni quindi alla struttura che seguirà i lavori. Questo, giustamente, perché un occhio esterno è sempre obbiettivo e ciò può inevitabilmente garantire un maggior controllo sulla buona riuscita del lavoro. Anche queste figure ovviamente, per
presentarsi in assemblea hanno dovuto fornire una polizza professionale decennale a copertura da eventuali errori anche da questi, commessi.
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