La possibile installazione pannelli fotovoltaici, a causa dell’aumento del costo dell’energia sia elettrica che del gas, è divenuto un tema di interesse generale.
Gli utenti sono spinti a cercare fonti alternative che possano consentire una riduzione del costo energetico, i pannelli fotovoltaici sono la fonte più idonea ad essere installata sui tetti, nei cortili e sulle are scoperte se ben esposte al sole. Inoltre il contributo dello stato a tutto il 2023, se non si accede al super bonus, è pari al 50% del costo come detrazione fiscale decennale. Una premessa va fatta per evitare che si incorra in facili innamoramenti che poi costano caro.
L’energia prodotta dai pannelli può essere solo auto consumata, quella in esubero viene ceduta alla rete senza nessuna apprezzabile remunerazione.
Quindi prima di fare una scelta è necessario fare una ipotesi realistica su quali sono i consumi che si possano dirottare sul solare (ovviamente quando Panelli solari fotovoltaici ad uso individuale sulle parti comuni VINCENZO VECCHIO c’è il sole) diversamente si rischia di subire il costo della installazione e di avere una riduzione dei consumi insignificante. Ovviamente si può sempre immagazzinare l’energia prodotta dal solare, ma il costo delle batterie, salvo che non si abbiano contributi che lo azzerano, non è ammortizzabile nel corso di vita media delle batterie che costano circa 1.500,00 euro al KW.
E’ possibile installare pannelli fotovoltaici sulle superfici condominiali? Sono due le situazioni che possono determinarsi: • La installazione su parti comuni (es. tetto o cortile,) deliberata, con la maggioranza prevista dai condomini, ad uso del condominio e salvo la possibilità di costituire comunità energetica e vendere quindi l’energia prodotta.
Le comunità energetiche sono ancora ferme per la mancata emanazione dei decreti attuativi. • L’istallazione di pannelli solari personali effettuata da un singolo condomino su parti comuni occupandole magari integralmente. Sul primo punto, pannelli solari condominiali, si tratterà in uno specifico successivo articolo che pubblicheremo, oggi affrontiamo la seconda ipotesi.
Cosa deve fare il singolo condomino che volesse installare pannelli fotovoltaici non sulla sua proprietà, ma su beni comuni? La risposta ci è data da quanto previsto nel codice civile e in particolare dall’art. 1122 bis c.c. (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili).
La norma richiamata è diretta a regolare impianti non comuni a tutti i condomini, ma ad uso di singoli che seguendo una particolare procedura possono esercitare questo diritto.
E’ utile richiamare il testo della norma e in particolare i due commi che ci interessano: << [comma 2] È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato. [comma 3] Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.>> Come è evidente e chiaro il comma 2 consente esplicitamente ai singoli di realizzare impianti a servizio delle proprie unità immobiliari utilizzando anche superfici comuni.
Al comma 3 addirittura consente che si possano modificando le parti comuni, ma nel rispetto del minor pregiudizio ad esse e alle unità immobiliari di proprietà individuale.
Quindi al singolo, è questa la innovazione, è consentito non solo di usare le parti comuni, ma addirittura di usarle pregiudicandone la destinazione e il godimento al altri purché tale pregiudizio (danno) sia il minore possibile. Se per la installazione di impianti si rendessero necessarie opere di modificazione della parti comuni.
Il soggetto interessato, a noma del comma 3, deve darne comunicazione all’amministratore indicando in modo specifico e non generico le modalità di esecuzione degli interventi che intende mettere in atto, dovrà quindi presentare un progetto dettagliato.
Avuta la richiesta con la relativa documentazione l’amministratore deve convocare l’assemblea perché deliberi con maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio), eventuali e adeguate modalità alternative di esecuzione delle opere proposte.
L’assemblea non può dire di no, può solo regolamentare la installazione dell’impianto e può farlo solo con la specifica maggioranza. L’assemblea quindi ha il potere di: a) imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio b) se la richiesta è finalizzata ad installare impianti di cui al secondo comma (impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili) può prevedere su richiesta di chi abbia interesse <> c) può subordinare l’esecuzione delle opere alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. Il comma 4 prevede il diritto dell’interessato alla installazione di impianti di cui all’art. 1122 bis a far accedere i suoi tecnici alle unità immobiliari individuali al fine della progettazione delle opere. L’ultimo periodo del comma citato recita: <> Il poter dell’assemblea non è autorizzativo, ma può solo essere esercitato per porre dei limiti non vessatori e che rispondano a criteri di salvaguardia reale del decoro architettonico o diretti al pari uso delle superfici o alla sicurezza e stabilità, ad esempio attraverso una suddivisione delle superfici utilizzabili in ragione delle quote millesimali. Attenzione se non si raggiunge la maggioranza prevista quanto proposto dal condomino è realizzabile nei termini del progetto presentato. Ovviamente stabilità e decoro sono sempre da rispettare. Quindi la deliberazione assembleare non è diretta e non ha ad oggetto una autorizzazione, la installazione di impianti individuali per la realizzazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili è un diritto soggettivo, l’assemblea può solo dare prescrizioni esecutive, chiedere ed ottener garanzie, avere le informazioni sulle modalità di esecuzione, null’altro.
IPOTESI DI DELIBERA
Prima di esaminare il punto all’ordine del giorno (Richiesta di installazione di pannelli solari fotovoltaici da parte del condomino…..) l’amministratore dà richiama quanto previsto dall’art. 1122 – bis c.c. che disciplina anche la installazione di pannelli solari fotovoltaici.
Informa i condòmini che in data ha ricevuto richiesta da parte del condòmino _____ per la installazione di pannelli fotovoltaici sulle superfici condominiale con le modalità descritte negli allegati che sono esibiti ai
presenti e invita l’interessato a illustrarla.
Dopo ampia discussione si pone ai voti la seguente delibera:
” I condòmini prendono atto di quanto comunicato dal sig. ………….., che intende installare pannelli solari a serviziondella sua unità immobiliare collocandoli su superfici comuni indicate negli allegati, nel prenderne atto prescrive quanto segue:
le opere dovranno essere eseguite a corretta regola d’arte senza creare danni alle strutture e solo dopo avere ottenuto le autorizzazioni amministrative previste. Se per eseguire le opere fosse necessario la installazione di ponteggi dovranno essere dotati di antifurto.
Le spese tutte sono a carico del condomino richiedente che assume ogni totale e personale responsabilità per l’appalto. Eventuali maggiorazioni del costo della polizza assicurativa condominiale, attualmente in essere o che
in futuro il condominio dovesse stipulare, derivante dalla installazione dei pannelli, sarà carico del condomino richiedente e suoi aventi causa.
Nel caso in cui si dovessero eseguire opere manutentive di qualsiasi natura o di modificazione alle superfici coperte dai pannelli e fosse necessario o opportuno spostarli il costo dello spostamento e della successiva eventuale nuova installazione sarà a carico del condomino richiedente o suoi aventi causa e nessuna indennità potrà essere chiesta ai condòmini per la momentanea sospensione di energia elettrica prodotta dai pannelli.
La manutenzione dei pannelli sarà a cura e oneri del richiedente ed eseguita senza creare danni e nel rispetto delle norme. Lo smaltimento dei pannelli a fine vita degli stessi o per qualsiasi altra regione sarà ad esclusivo carico del richiedente o suoi aventi causa che avrà l’obbligo del ripristino a corretta regola d’arte delle superfici utilizzate.
In caso di sopraelevazione dell’edificio i pannelli dovranno essere spostati dal proprietario dei manufatti installati senza oneri per chi esercita diritto alla sopra elevazione. La presente deliberazione è assunta dai condòmini aventi diritto sul bene su cui si intende installare i pannelli solari. Il richiedente la concessione alla installazione dovrà fornire prima dell’inizio delle opere polizza fideiussoria pari ad euro a garanzia degli adempimenti della presente delibera e dotarsi di autonoma polizza assicurativa con primaria compagnia per responsabilità civile per i danni potenziali imputabili ai pannelli.
Polizza e fideiussione dovranno essere mantenute valide per tutto il periodo in cui i manufatti resteranno installati.
Tutte le prescrizioni e impegni che gravano o vengono assunti dal richiedente e di cui ai punti precedenti dovranno essere menzionati negli atti di cessione dell’immobile e comunque il subentrante, a qualsiasi titolo, resterà coobbligato solidalmente con il cessionario.
Si pone ai voti la delibera di cui sopra (il condòmino interessato si astiene).
Esito votazione con indicazione specifica e analitica di dei votanti. Il sig. __ si impegna a rispettare quanto deliberato e a trasferite tali obblighi ai suoi eventuali aventi causa. Fare firmare per accettazione il richiedente
