La gura dell’amministratore di condominio ha subito una profonda evoluzione negli ultimi anni, trasformandosi da semplice esecutore di delibere assembleari a vero e proprio gestore di una complessa “micro comunità”. Oggi, l’amministratore non si limita più alla riscossione delle quote e alla manutenzione ordinaria, ma si trova a dover navigare in un mare di adempimenti normativi che spaziano dalla sicurezza degli impianti alla privacy, dalla gestione digitale dei documenti alla contabilità trasparente. Questa crescente complessità comporta maggiori responsabilità, in particolare di quella civile, che può portare a errori nello svolgimento del suo mandato. È fondamentale comprendere la natura di questa responsabilità, le sue conseguenze e gli strumenti di tutela, come la polizza assicurativa, che non solo proteggono il professionista, ma rappresentano anche una garanzia per i condòmini stessi nel momento in cui scelgono un amministratore.
Il fondamento normativo
Il rapporto tra l’amministratore e il condominio è inquadrato giuridicamente come un mandato. Questo signi ca che l’amministratore, una volta nominato dall’assemblea, ha il dovere di eseguire l’incarico con la diligenza del “buon padre di famiglia”, come stabilito dall’articolo 1710 del Codice Civile. La sua attività è disciplinata da una serie di articoli del codice, in particolare dal 1129 in poi, che ne de niscono gli obblighi speci ci. Tra questi, i più rilevanti sono la cura dell’osservanza del regolamento condominiale, la gestione e la riscossione dei contributi, l’esecuzione delle delibere assembleari, la tenuta della contabilità e l’apertura di un conto corrente intestato al condominio per evitare commistioni di patrimoni. L’articolo 1135, inoltre, gli impone di compiere tutti gli atti conservativi relativi alle parti comuni, un obbligo che si estende alla vigilanza sulla loro integrità e sicurezza. La violazione di questi doveri legali e contrattuali è il presupposto fondamentale per far sorgere la sua responsabilità civile, che è di natura prevalentemente contrattuale nei confronti dei condòmini che gli hanno conferito l’incarico.
Quando scatta la responsabilità civile
La responsabilità civile dell’amministratore può scattare in una molteplicità di situazioni, tutte riconducibili a un inadempimento dei suoi obblighi. Un ambito critico è senza dubbio la manutenzione. Se l’amministratore omette di provvedere alla riparazione di parti comuni, come un cornicione pericolante o un muro di cinta lesionato, e questo causa un danno a un passante o all’auto di un condòmino, la sua negligenza può essere chiamata in causa. Sebbene la responsabilità primaria verso i terzi danneggiati ricada sul condominio nel suo insieme, l’amministratore può essere tenuto a risarcire il condominio stesso per i danni che questo ha dovuto pagare a causa della sua omissione, attraverso un’azione di rivalsa. Un altro fronte su cui si gioca la responsabilità è quello amministrativo e contabile. Errori nella redazione del bilancio, la mancata riscossione dei crediti condominiali, in particolare verso i morosi, o la mancata esecuzione di una delibera assembleare legittima, sono tutti comportamenti che possono signi care un inadempimento. Le nuove tecnologie e le normative sulla privacy hanno introdotto ulteriori rischi. L’amministratore, in qualità di responsabile del trattamento dei dati personali ai sensi del GDPR, deve garantirne la sicurezza. La pubblicazione in bacheca di un elenco di condòmini morosi, senza adottare accorgimenti per tutelare la loro riservatezza, o una gestione non sicura dei dati digitali che porti a una loro di usione illecita, può congurare una violazione della privacy. In questo caso, oltre alle eventuali sanzioni del Garante, l’amministratore potrebbe essere chiamato a rispondere civilmente dei danni subiti dal condòmino leso nella sua immagine o riservatezza.
Conseguenze ed esempi concreti
Le conseguenze di un accertato inadempimento possono essere molto onerose. Un esempio tipico è quello delle in ltrazioni d’acqua. Se un condòmino subisce un allagamento a causa della rottura di una tubatura di proprietà condominiale, l’assicurazione del condominio (se presente) dovrebbe coprire il danno. Ma se l’amministratore non ha stipulato una polizza adeguata o non ha provveduto alla necessaria manutenzione del tetto o delle colonne di scarico, e il danno si veri ca, il condominio dovrà risarcire il condòmino. A sua volta, il condominio potrà rivalersi sull’amministratore per la parte di danno imputabile alla sua negligenza. Si pensi a un caso concreto: il Tribunale di Milano, con una sentenza del 2023, ha condannato un amministratore a risarcire un condòmino rimasto ferito a causa di un ascensore non sottoposto a regolare manutenzione, riconoscendo la sua responsabilità diretta per omessa vigilanza.
Lo strumento di tutela: la polizza di responsabilità civile
Proprio per far fronte a questi rischi, il legislatore, con la legge di riforma del condominio del 2012, ha introdotto un importante strumento di tutela all’articolo 1129 del Codice Civile. La norma stabilisce che l’assemblea condominiale può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza di responsabilità civile per gli atti compiuti durante il mandato. Se l’amministratore dispone già di una polizza professionale, questa deve essere integrata con una dichiarazione della compagnia che confermi la copertura per l’attività condominiale. Attenzione: questa polizza non è obbligatoria per legge ma lo diventa se l’assemblea la richiede come requisito per la nomina. Nella pratica, si sta sempre più a ermando come uno standard di professionalità e serietà. Il costo di questa polizza varia in base a fattori come il massimale scelto, il fatturato dell’amministratore e il numero di condomìni gestiti, rappresentando un investimento relativamente contenuto se paragonato all’entità dei potenziali danni da cui protegge. In un contesto normativo in continua evoluzione, che richiede competenze sempre più ampie, la consapevolezza delle proprie responsabilità e la stipula di adeguate coperture assicurative sono diventati elementi imprescindibili per una gestione condominiale moderna e consapevole.
